BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises ist nicht bindend

Sonntag, 24.Januar 2021

Soll nach dem Kauf eines bebauten Grundstücks festgestellt werden, wie der Kaufpreis auf das Grundstück und das Gebäude aufgeteilt wird, kann die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nicht mehr herangezogen werden.

BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, AZ. IX R 26/19

DER FALL

Ein Steuerpflichtiger und das Finanzamt stritten sich darum, wie der Kaufpreis für eine vermietete Eigentumswohnung auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufgeteilt werden sollte. Während der Steuerpflichtige auf Grundlage des Kaufvertrags dem Grund und Boden einen Anteil am Kaufpreis in Höhe von ca. 20% zuwies, forderte das Finanzamt einen Anteil von 80%. Dementsprechend sollte die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes lediglich ca. 20% des vereinbarten Kaufpreises betragen. Der Käufer klagte, doch das FG Berlin-Brandenburg bestätigte mit seiner Entscheidung vom August 2019 die Auffassung des Finanzamts (Az. 3 K 3137/19). Denn nach Auffassung des Gerichts war die vom Finanzamt verwendete Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums eine geeignete Grundlage für die Aufteilung.

DIE FOLGEN

Der BFH sah das anders. Er trat der Entscheidung der Vorinstanz entgegen und betonte dabei, dass die Arbeitshilfe für die Beteiligten nicht bindend ist. Dabei begründete der BFH ausführlich, warum diese keine geeignete Grundlage für die Aufteilung des Kaufpreises auf den Grund und Boden sowie das Gebäude bietet: Dies liegt u.a. daran, dass die Arbeitshilfe ausschließlich auf dem Sachwertverfahren basiert und in diesem Rahmen bei der Ermittlung des Gebäudewerts durch Anwendung der typisierten Neuherstellungskosten auf Basis des Jahres 2010 kein sogenannter Orts- oder Regionalisierungsfaktor berücksichtigt wurde. Eine Folge ist, dass die Arbeitshilfe bei bebauten Grundstücken in Großstädten mit sehr hohen Bodenwerten zu sehr niedrigen Gebäudebewertungen führt

WAS IST ZU TUN?

Aus Sicht der Steuerpflichtigen ist die Entscheidung des BFH ausdrücklich zu begrüßen. Offen ist, wie in Zukunft eine einvernehmliche Aufteilung des Kaufpreises zwischen der Finanzverwaltung und Steuerpflichtigen gelingen kann. Es bleibt dabei, dass die vertragliche Vereinbarung Grundlage für die Aufteilung des Kaufpreises ist. Etwas anderes gilt nur, wenn diese für eine Aufteilung nicht geeignet ist. Dann sind die Verkehrswerte des Grund und Bodens sowie des Gebäudes zu schätzen. Dafür sind die entsprechenden Verfahren der Immobilienwertverordnung anzuwenden, im Zweifel – und sicherlich spätestens im Gerichtsverfahren – dürften Bewertungsgutachten notwendig werden. Dadurch würden zusätzliche Kosten entstehen. Es bleibt daher zu hoffen, dass die Finanzverwaltung ihre bisherige Rechtsauffassung überdenkt und die standardisierten Verfahren, die zur Anwendung kommen, den aktuellen Entwicklungen anpasst.

Quelle: Immobilienzeitung vom 14. Januar 2021 | IZ 01-02 2021 | Seite 12