Lockdown führt zu Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags

Sonntag, 31.Januar 2021

Mietrecht. Kann ein Gewerbemieter wegen behördlichen Einschränkungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie seine Räume nicht nutzen, hat er Anspruch darauf, dass der Mietvertrag wegen Störung der Geschäftsgrundlage angepasst wird.

LG Mönchengladbach, Urteil vom 2. November 2020, Az. 12 O 154/20

DER FALL

Die Betreiberin eines Schuhgeschäfts und ihr Vermieter streiten im Urkundenprozess um Mietzahlungsansprüche aus einem Gewerberaummietvertrag. Es geht dabei um den Zeitraum des Lockdowns wegen der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020. Das Geschäft blieb aufgrund behördlicher Erlasse zwischen dem 18. März und dem 19. April 2020 geschlossen. Die Mieterin will den Mietvertrag gemäß § 313 Abs. 1 BGB dahingehend ändern lassen, dass sie für diesen Zeitraum keine Miete zahlen muss.

DIE FOLGEN

Nach § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätten, wenn sie Kenntnis davon gehabt hätten. Das LG Mönchengladbach hat diese Voraussetzungen bejaht, jedenfalls für den Fall der vollständigen Schließung eines Ladengeschäfts. Da das Risiko für die Betriebsuntersagung weder im Risikobereich des Mieters noch des Vermieters lag, hält es eine Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses für angemessen. Das gilt auch für verbrauchsunabhängige Betriebskosten. Der Vertrag darf rückwirkend auf den Zeitpunkt des Anpassungsereignisses geändert werden.

WAS IST ZU TUN?

Der Gesetzgeber hat inzwischen durch Gesetz vom 22. Dezember 2020 den Art. 240 EGBGB, der vertragsrechtliche Regelungen im Zuge der Pandemie trifft, um einen § 7 erweitert. Danach wird rückwirkend vom 1. Oktober 2020 an vermutet, dass § 313 BGB grundsätzlich anwendbar ist, wenn gewerblich vermietete oder verpachtete Räume aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung für den Betrieb des Mieters nicht oder nur erheblich eingeschränkt verwendbar sind. Auch wenn es je nach Grad der Beeinträchtigung immer noch eine Einzelfallprüfung geben wird, vor allem zur Höhe und zur Dauer einer Mietsenkung, so verbessert sich die Verhandlungsposition der Mieter erheblich gegenüber dem bisherigen Covid-19-Gesetz, das nur eine vorübergehende Kündigungsbeschränkung vorsah. Für die Zeit vor dem 1. Oktober gilt zwar nicht die Vermutungswirkung des neuen Gesetzes, Gewerberaummieter können sich aber auf die Entscheidung des LG Mönchengladbach berufen. Auch der ab dem 31. Dezember 2020 geltende neu eingefügte § 44 EGZPO dürfte Anpassungsverhandlungen beschleunigen. Danach sollen Verfahren über die Anpassung der Miete wegen staatlicher Maßnahmen aufgrund der Pandemie vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden. Die Gerichte sollen spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift einen Verhandlungstermin anberaumen.

Quelle: Immobilienzeitung vom 14. Januar 2021 | IZ 01-02 2021 | Seite 12