Mietrecht | Musterklage zur Modernisierung scheitert vor dem BGH

Dienstag, 30.März 2021

Mietrecht | Ein Vermieter wollte die Miete wegen geplanter Modernisierungen erhöhen. Die Mieter wehrten sich mit der ersten mietrechtlichen Musterklage. Diese scheiterte kürzlich in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Die Richter entschieden: Vermieter dürfen beabsichtigte Modernisierungen weit im Voraus ankündigen, es gibt keine festgelegte Zeitspanne.

Nach Maßgabe des BGH braucht es keinen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtliche Beginn der Arbeiten. Es seien weder eine Höchsfrist noch fortgeschrittene Planungen erforderlich, um das Schreiben an die Mieter zu versenden (Urteil vom 18. März 2021, Az. VIII ZR 305/19).

Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohnanlage in München. Die Mieter des Hohenzollernkarrees hatte der Vermieter Max-Emanuel-Immobilien Ende 2018 über umfangreiche Modernisierungen informiert. Die Miete sollte um 11% steigen. Wenige Tage nach der Ankündigung trat ein neues Gesetz in Kraft. Es begrenzt die Mieterhöhung nach Modernisierungen auf 8%. Weil die Arbeiten im Hohhenzollernkarree erst Ende 2019 beginnen sollten, mutmaßten die Mieter, ihr Vermieter wolle sich über die sogenannte Vorratsankündigung noch schnell die alte Mieterhöhung sichern. Die Modernisierungsankündigung ist in § 555c Abs. 1 BGB verankert.

Vermieter darf nach altem Recht 11% mehr Miete fordern

Mit Hilfe des Mietervereins München reichten sie eine Musterfeststellungsklage gegen Max-Emanuel-Immobilien ein. Ziel war es, die Mieterhöhungen auf den seit 2019 geltenden Satz von 8% festzuklopfen. Das Oberlandesgericht München gab der Klage statt. Die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Ausführung der Arbeiten sei zu lang.

In der Revision vor dem BGH war der Vermieter jedoch erfolgreich: Er darf nach altem Recht 11% aufschlagen. Die Vorschriften setzten das „Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn“ nicht voraus, entschied das Gericht. Zudem stand dem Vermieter zu, für die Ankündigung kurz vor Toresschluss eine vom Gesetzgeber eingeräumte Übergangsregelung zu nutzen. Es sei nicht treuwidrig, von dieser Option Gebrauch zu machen. In seinem Urteil legte der BGH keine Frist fest, wie viel Zeit maximal zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung verstreichen darf. Eine gesetzliche Deckelung nach oben existiert nicht.

Der Deutsche Mieterbund nannte die Entscheidung einen „herben Rückschlag“ für die Mieter des Hohenzollernkarrees. Präsident Lukas Siebenkotten verband dies mit der Forderung nach sozialverträglichen Modernisierungen, um Verdrängung von Mietern aus ihren Wohnungen zu verhindern.

Das seit 1. Januar 2019 geltende Mietrechtsanpassungsgesetz begrenzt die Modernisierungsumlage auf 8%. Darüber hinaus darf innerhalb von sechs Jahren die Miete nur noch um maximal 3 Euro/qm steigen. Bei preiswerten Wohnungen von weniger als 7 Euro/qm Miete dürfen es höchstens 2 Euro/qm mehr sein. Im Hohenzollernkarree müssen Mieter nach Angaben des Mietervereins teilweise mit einer Verdopplung ihrer Miete rechnen.

Quelle: Immobilienzeitung vom 18. März 2021